Brice Cardi, président de l’Adresse, met en garde : « il faut se méfier des moyennes nationales : en réalité, il n’y a pas un marché immobilier français, mais une multitude de marchés, avec des écarts parfois considérables selon les régions, les villes, les quartiers et surtout la qualité des biens ». Au deuxième trimestre 2026, cette diversité s’est accentuée en fracture sociale. Alors que les appartements en Île-de-France montrent une certaine résistance, les prix des logements anciens en province diminuent de 1%, et les maisons énergivores deviennent de moins en moins attractives. Cette situation exacerbe les tensions territoriales et met en lumière les inégalités patrimoniales croissantes.
Deux France immobilières : le fossé s’agrandit
Paris et sa région font preuve d’une stabilité relative face à la dégradation du marché. Les appartements franciliens ont connu une légère hausse de 0,3% sur un an, selon l’indice Notaires-Insee de septembre 2026. Cette performance, bien que faible, contraste avec le reste du pays. La concentration d’emplois qualifiés, l’attractivité économique et la rareté foncière expliquent cette résilience. Malgré la hausse des taux d’intérêt, la demande reste forte grâce aux capacités d’emprunt des acheteurs franciliens. De plus, l’offre d’appartements rénovés et bien situés, critères essentiels aujourd’hui, soutient le marché.
En revanche, les territoires provinciaux subissent une correction brutale. La baisse annuelle de 1% cache des disparités plus importantes selon les localités. Les villes moyennes éloignées des métropoles dynamiques peuvent voir leurs prix chuter de 3 à 5%. La contraction de la demande résulte de plusieurs facteurs : pouvoir d’achat réduit, difficulté d’accès au crédit, et départ des jeunes actifs vers les grandes villes. Les vendeurs, contraints de baisser leurs prix, peinent à trouver des acheteurs, ce qui renforce la méfiance et la crainte de nouvelles dépréciations.
Les logements anciens : victimes de la sélectivité croissante
Les maisons anciennes subissent les conséquences des nouvelles exigences environnementales. Avec une baisse de 1,3% au deuxième trimestre 2026, contre seulement 0,1% pour les appartements, elles sont plus durement touchées. Brice Cardi explique : « Une maison bien située et rénovée avec de bonnes performances énergétiques se vend rapidement et à bon prix. En revanche, une maison ancienne éloignée du centre-ville, nécessitant des travaux et énergivore, peut perdre de 10 à 15% de sa valeur ». Les biens classés F ou G peuvent dépasser 20% de perte de valeur s’ils cumulent plusieurs handicaps, les rendant quasi invendables.
Les propriétaires de maisons en province sont les plus touchés, notamment ceux ayant acheté leur bien avant 2022. Ils se retrouvent souvent piégés, incapables de vendre sans perte significative et sans les moyens de financer les rénovations énergétiques nécessaires. Ces propriétaires, souvent âgés, voient leur patrimoine s’effriter. La perspective d’une interdiction progressive de location des logements énergivores, déjà amorcée par l’interdiction des chaudières au gaz dans les nouveaux logements collectifs dès 2027, aggrave leur situation.
Les conséquences sociales : trappes de pauvreté patrimoniale
Cette situation crée de véritables trappes patrimoniales. Un propriétaire ayant acheté une maison à 200 000 euros en 2021 voit aujourd’hui sa valeur chuter à 180 000 euros ou moins si des travaux sont nécessaires. Revendre implique une perte nette de 20 000 euros, sans compter les frais. Pour les ménages modestes, cette équation est impossible : déménager pour raisons professionnelles, s’adapter à un changement familial ou simplement quitter un bien inadapté devient insoluble. Le deuxième trimestre 2026 montre une stagnation des transactions, signe de l’incapacité des vendeurs et acheteurs à s’accorder.
Face à cette crise, les professionnels demandent des mesures publiques ambitieuses. Les aides actuelles (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro) sont insuffisantes pour les ménages fragiles, souvent propriétaires des biens les plus vétustes. Les experts appellent à un plan massif de rénovation énergétique visant les zones en déclin démographique et les propriétaires à faibles revenus. Sans intervention significative, le risque est double : aggravation des inégalités entre métropoles attractives et zones rurales, et creusement du fossé entre propriétaires de biens valorisés et passoires énergétiques. Brice Cardi résume : « Avec la remontée des taux de crédit, je ne crois pas à une hausse généralisée des prix immobiliers ». La fragmentation du marché s’inscrit durablement dans le paysage immobilier français.
