Pour un couple de jeunes actifs avec un revenu mensuel de 2 500 euros net, accéder à la propriété est aujourd’hui un défi. Les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur le crédit immobilier, qui limitent le taux d’effort à 35 % et la durée des prêts à 25 ans, les placent dans une situation difficile. La Fédération bancaire française suggère de modifier ces règles. Toutefois, cette libéralisation profitera-t-elle réellement aux ménages modestes, ou les exposera-t-elle à des risques de surendettement ?
Les limites des règles actuelles pour les primo-accédants
Marie et Thomas, âgés de 28 et 30 ans, perçoivent ensemble 3 200 euros nets par mois et souhaitent acquérir un appartement à 180 000 euros. Avec un apport de 20 000 euros et un prêt sur 25 ans à 3,7 %, leurs mensualités atteindraient 920 euros, soit 28,7 % de leurs revenus, bien en dessous du seuil de 35 %. Pourtant, leur demande est rejetée par la banque, car ils dépassent le quota trimestriel de 20 % de dérogations. Leur conseiller leur recommande d’attendre le trimestre suivant ou de revoir à la baisse leur projet.
La Fédération bancaire française, représentant 317 établissements, critique « une vision administrative du risque », notamment pour les primo-accédants dont les revenus sont faibles en début de carrière, malgré un reste à vivre conséquent. Par exemple, un couple avec 3 000 euros de revenus et des mensualités de 875 euros conserve 2 125 euros pour vivre, un montant qui devrait permettre de faire face à des imprévus.
Avec le taux d’effort limité à 35 % et les taux d’intérêt atteignant 3,6 % pour un prêt de 20 ans et 3,7 % sur 25 ans en septembre 2026, selon le courtier Vousfinancer, la capacité d’emprunt diminue. Pour les primo-accédants, jeunes et avec des revenus modestes, mais des perspectives d’augmentation, ces règles ne prennent pas en compte leur trajectoire professionnelle à venir. Un ingénieur débutant à 2 200 euros par mois pourrait voir son salaire doubler en dix ans, mais sa capacité d’emprunt actuelle est limitée à 770 euros mensuels.
Les bénéfices potentiels d’un assouplissement des règles du crédit immobilier
En supprimant la limite de 35 %, les banques pourraient accepter des dossiers avec des taux d’effort allant jusqu’à 37 % ou même 40 % pour les emprunteurs solides. Un ménage avec 3 000 euros de revenus pourrait ainsi emprunter 1 200 euros par mois, contre 1 050 euros actuellement, augmentant sa capacité d’emprunt de 25 000 euros sur 25 ans à 3,7 %. Cela pourrait permettre l’achat d’un trois-pièces dans certaines villes moyennes.
Allonger la durée des prêts au-delà de 25 ans est un autre moyen d’augmenter l’accessibilité. Un prêt sur 30 ans réduit les mensualités de 15 % à montant égal. Pour un achat de 200 000 euros, les mensualités passeraient de 1 150 euros à 980 euros. En octobre 2026, la durée moyenne d’emprunt était déjà de plus de 22 ans, illustrant comment les ménages s’efforcent de rester sous le seuil de 35 %.
Les professionnels estiment qu’un assouplissement pourrait permettre à 15 % à 20 % de dossiers de crédit actuellement refusés d’être acceptés. Cela représenterait 120 000 à 160 000 ménages supplémentaires accédant à la propriété. Les primo-accédants seraient majoritairement concernés.
Les risques de surendettement : un avertissement crucial
Le HCSF a été instauré en 2013 pour prévenir les dérives vues lors de la crise financière de 2008-2011. Aux États-Unis, des prêts subprime accordés sans vérification des revenus ont mené à un effondrement immobilier et une crise bancaire mondiale. En France, grâce à des règles strictes, le taux de défaut sur les crédits immobiliers reste sous 0,5 %, l’un des plus bas d’Europe. Abandonner ces garde-fous pourrait changer cela.
Il ne s’agit pas de supprimer entièrement les règles HCSF, mais de les adapter. Augmenter le quota de dérogations à 30 % ou moduler le taux d’effort selon le reste à vivre sont des pistes à explorer. Les associations de consommateurs mettent en garde contre une dérégulation totale, soulignant que la transparence et l’accompagnement sont essentiels pour éviter des prêts insoutenables.
