Chaque année, beaucoup de propriétaires et de locataires se demandent comment déclarer correctement leurs revenus locatifs. En France, les revenus issus de la location doivent obligatoirement figurer sur la déclaration d’impôts. Cette obligation déclarative est très présente ce printemps, période de dépôt des déclarations fiscales. Malgré la complexité apparente des règles, certains dispositifs fiscaux peuvent simplifier la démarche et alléger l’imposition.
Les taxes et prélèvements qui pèsent sur les loyers
Les revenus locatifs en France sont souvent considérés comme fortement imposés. Ils sont soumis à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % dans toutes les situations. Cela vaut même quand le bailleur bénéficie de régimes dérogatoires, comme la Loi Pinel. Ces régimes ne permettent pas de contourner l’imposition standard, que l’on loue meublé ou nu.
Pour la location meublée, les recettes sont traitées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont donc imposables selon le régime de la micro-entreprise, à condition de ne pas dépasser certains seuils de chiffre d’affaires. Si ce seuil est dépassé, ou par choix, l’imposition peut basculer sous le régime réel, où le bénéficiaire est taxé sur le bénéfice net après déduction de toutes les charges admissibles. Pour la location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le système micro-foncier s’applique si le revenu ne dépasse pas un plafond donné ; sinon, le régime du réel peut s’appliquer, automatiquement ou sur option.
Pièges et occasions fiscales peu connus
Ce que beaucoup ignorent, c’est qu’il existe une situation où l’on peut percevoir des loyers totalement exonérés d’impôt et de CSG. Ce cas survient quand l’occupant d’un logement met en location ou en sous-location une partie de sa résidence principale. Dans ces cas, les revenus perçus peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de CSG, sous certaines conditions.
Les conditions pour bénéficier de cette exonération sont strictes. D’après le site Droit Finances, les pièces louées ou sous-louées doivent constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire (donc pas de location saisonnière). Ensuite, le loyer doit rester en dessous de plafonds fixés par zone géographique :
- en Île-de-France, le plafond est de 206 €/m² par an,
- tandis qu’en province, il est de 152 €/m² par an.
Ces montants s’entendent hors charges.
Un exemple concret et ce que ça signifie en pratique
Prenons un exemple : si vous sous-louez la moitié d’un logement de 75 m² en banlieue parisienne, la surface louée serait de 37,5 m². Avec le plafond francilien de 206 €/m² par an, le montant maximum encaissable sans impôt ni prélèvements sociaux serait de 7 725 € par an, soit 643 € par mois. Ces sommes peuvent être perçues sans avoir à les inscrire sur la déclaration de revenus de ce printemps.
