Dans les studios parisiens et les T2 meublés de Plaine-Commune, une réalité silencieuse s’impose : 37 % des annonces dépassent les plafonds légaux, creusant un fossé entre ceux qui peuvent se permettre l’illégalité et ceux qui la subissent. Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 3 septembre 2026, révèle que près de quatre annonces sur dix dans les 69 communes soumises à l’encadrement des loyers sont illégales. Derrière ce chiffre global se profile une géographie de l’injustice : petites surfaces, meublés précaires, zones sous tension.
Profils des locataires les plus exposés à l’illégalité
Petites surfaces et logements meublés : premières victimes
Les dépassements de loyers se concentrent dans les studios et deux-pièces meublés. Selon le baromètre, ces logements, prisés par les jeunes actifs, les étudiants et les familles monoparentales en transition, sont particulièrement ciblés par les propriétaires contournant l’encadrement. La forte demande, conjuguée à une offre limitée, rend les locataires vulnérables. Beaucoup hésitent à contester, craignant de perdre leur logement après de longues recherches. Pour un étudiant boursier ou une mère seule, accepter un surcoût illégal de 159 euros par mois signifie renoncer à 1 908 euros annuels, soit l’équivalent de près de deux mois de courses alimentaires. La rentrée universitaire est déjà plus chère que jamais, et l’illégalité locative aggrave cette précarité.
Zones sous tension : Paris et Seine-Saint-Denis
À Paris, 46 % des bailleurs dépassent le loyer plafond, soit une hausse de 15 points par rapport à l’année précédente. En Seine-Saint-Denis, notamment à Plaine-Commune, le taux de dépassement atteint 61 %. Dans ces territoires populaires où les revenus médians sont bas, les taux d’illégalité sont parmi les plus élevés. Les locataires y cumulent souvent plusieurs fragilités, telles que des emplois précaires ou l’impossibilité d’accéder au crédit immobilier. Malgré l’encadrement des loyers censé les protéger, le manque de contrôle les laisse vulnérables.
159 euros de surcoût : un impact considérable pour les familles
Quand l’illégalité accentue la précarité
Le dépassement moyen constaté s’élève à 159 euros par mois, en baisse par rapport aux 191 euros de l’année précédente. Cependant, cette diminution cache une réalité : les propriétaires adaptent leurs pratiques pour contourner les contrôles tout en maintenant la pression financière. Pour un ménage au SMIC (1 398 euros net), ces 159 euros représentent 11 % du revenu mensuel. Ajoutés aux charges, transports et alimentation, ces coûts illégaux peuvent rapidement déséquilibrer un budget déjà fragile. Les associations de défense des locataires, comme la CLCV, observent une hausse des demandes d’aide liées aux impayés de loyer. Le logement social est difficile d’accès, et les APL ne suffisent plus à compenser la hausse des loyers illégaux.
Logements classés G : les pires passoires énergétiques
Ironiquement, 36 % des propriétaires de logements classés G, les pires passoires thermiques, proposent des loyers au-dessus des plafonds. Bien que ces logements soient interdits à la location depuis janvier 2025 pour de nouveaux baux, ils continuent d’être loués à des tarifs illégaux. Les locataires doivent alors faire face à un double fardeau : des loyers excessifs et des factures de chauffage exorbitantes. Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le logement, souligne l’importance de respecter l’application du dispositif. La question reste : qui contrôle vraiment ?
Compléments de loyer : un contournement de la protection des locataires
Abus révélateurs : compléments de loyer excessifs
Le complément de loyer, prévu pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, est devenu un moyen privilégié de contournement. David Rodrigues, responsable juridique de l’association CLCV, rapporte : « Il arrive que des annonces justifient des compléments de loyer par la présence d’une télévision. Parfois, un propriétaire dépasse le plafond avec un complément de 500 euros pour un parking privatif. » Ces pratiques, documentées dans le baromètre de la Fondation, transforment la protection légale en passoire juridique.
Insuffisance des contrôles et sanctions
Les associations se disent impuissantes face à l’ampleur du phénomène. Les services municipaux, débordés, peinent à vérifier les milliers d’annonces mensuelles. Les locataires, souvent précaires, méconnaissent leurs droits ou craignent les représailles. L’illégalité prospère donc dans l’indifférence. Le journal L’Humanité n’hésite pas à titrer : « L’encadrement des loyers sans contrôle n’est qu’un vœu pieux. » Le dispositif, instauré en 2018 à titre expérimental, doit s’achever le 24 novembre 2026 si aucune loi n’est adoptée. La FNAIM, fédération des professionnels de l’immobilier, demande au gouvernement de ne pas prolonger le dispositif, invoquant son inefficacité.
Vers un encadrement plus juste ?
Proposition de loi pour plafonner les compléments de loyer
En décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi visant à mieux encadrer les compléments de loyer. Le texte propose un plafonnement à 20 % du loyer de référence majoré et accorde trois mois aux locataires pour contester. Le débat doit reprendre au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Jacques Baudrier, adjoint au logement de la Ville de Paris, assure que le gouvernement s’est engagé à reconduire le dispositif pour deux ans. Entre promesses politiques et réalité, les locataires fragiles attendent des mesures concrètes. L’encadrement des loyers est un outil de justice redistributive dont l’efficacité dépend d’un contrôle strict et de sanctions dissuasives. Sans cela, les 37 % d’annonces illégales continueront de peser sur ceux qui n’ont pas le choix.
