La transmission de patrimoine devient délicate quand il s’agit d’un bien immobilier et que des versements antérieurs n’ont pas été déclarés. C’est le cas d’une mère de famille en banlieue parisienne qui veut léguer sa résidence secondaire à ses deux filles. Élodie Frémont, porte-parole des notaires du Grand Paris, analyse ce dossier et montre les défis liés au transfert d’une « maison de famille » dans les colonnes du Figaro.
Qui sont les acteurs et quelle est la situation
La résidence secondaire est qualifiée de « maison de famille », reçue par la donatrice à la suite de l’héritage de ses parents décédés. La valeur actuelle est de 160 000 euros. La mère, âgée de moins de 71 ans, souhaite transmettre la donation en nue-propriété du bien à sa fille aînée tout en conservant l’usufruit pour elle-même.
La fille aînée, qui vit à Paris avec ses enfants, est donc au centre de la transmission. La sœur cadette, célibataire et sans enfant, a reçu près de 100 000 euros, dont 20 000 euros destinés à ses études à l’étranger, somme qui, selon le formulaire n° 2735 (déclaration pour les dons manuels et les donations en argent), n’a pas été déclarée fiscalement.
La situation est d’autant plus délicate que ces donations pourraient être requalifiées si la cadette a repris ses études après l’âge de 25 ans, ce qui vient nuancer la notion d’obligation alimentaire largement commentée par Frémont.
Comment ça se passe fiscalement
L’objectif principal n’est pas fiscal, mais de garder la maison dans la famille. Les règles fiscales prévoient un abattement légal de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, ce qui, dans ce cas, rend la transmission patrimoniale de la nue-propriété exonérée de droits.
La répartition choisie ventile la valeur du bien en 96 000 euros pour la nue-propriété et 64 000 euros pour l’usufruit, dont la mère conserve l’usage, illustrant le démembrement de propriété.
Mais l’absence de déclaration des versements à la cadette peut entraîner des complications juridiques lors de la succession de la mère. L’administration fiscale pourrait exiger un rapport au moment de la succession, ce qui obligerait la fille aînée à intégrer la donation dans le partage. Une réévaluation du bien, par exemple à 220 000 euros, risquerait de désavantager la fille aînée.
La solution proposée : la donation-partage
Pour régler ces problèmes, Élodie Frémont propose une donation-partage récapitulative. Cette démarche intégrerait toutes les donations déjà effectuées et figerait leur valeur au moment de l’acte, évitant ainsi toute réévaluation ultérieure.
Cette méthode clarifie que l’aînée reçoit la maison tandis que la cadette a déjà reçu une somme importante sous forme d’argent. Comme le rappelle Frémont : « Il faut intégrer dans l’acte les donations déjà consenties. Cela permet de figer définitivement les valeurs. »
