Le 21 octobre 2026, 325 sénateurs ont voté la prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2028. Sans ce vote, 1,2 million de locataires auraient perdu cette protection le 24 novembre prochain. Mais les parlementaires ont refusé la pérennisation demandée par les députés, préférant un sursis provisoire. Un choix qui protège les ménages précaires tout en révélant les limites d’une politique du logement en pleine crise.
Une victoire pour les locataires, mais provisoire
Le dispositif d’encadrement des loyers échappait de justesse à la disparition. Adopté à une majorité écrasante (325 voix contre 17), le texte sénatorial garantit le maintien du plafonnement dans les 70 communes actuellement concernées. Seul le Rassemblement national s’y est opposé. Iñaki Echaniz, député socialiste des Pyrénées-Atlantiques et auteur de la proposition de loi, salue « une véritable avancée pour protéger le pouvoir d’achat de millions de locataires » dans Le Figaro. Mais il reconnaît que « ce vote n’était pas acquis » au vu du contexte politique fragmenté.
1,2 million de ménages protégés jusqu’en 2028
Le plafonnement des loyers concerne aujourd’hui neuf territoires : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. Ces zones regroupent 70 communes où les loyers ne peuvent dépasser de plus de 20% le loyer médian fixé par le préfet. À Paris, ce mécanisme a permis une économie moyenne de 5% sur les loyers entre juillet 2019 et juin 2025, soit 85 euros mensuels sur la dernière année observée selon une étude de l’Apur. Pour les petits logements de moins de 18 m², l’effet atteint même 12,4%.
Mais aucune extension géographique nouvelle
Le texte voté par le Sénat gèle le périmètre actuel. Aucune commune candidate ne pourra rejoindre l’expérimentation pendant deux ans. Plusieurs villes avaient pourtant manifesté leur intérêt, face à des marchés locatifs tendus. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a justifié ce refus en expliquant que « le gouvernement accepte la prolongation de deux ans de cette expérimentation pour les communes déjà bénéficiaires et uniquement pour celles-ci », comme le rapporte Le Monde. L’exécutif souhaite collecter davantage de données avant d’étendre le dispositif, repoussant toute décision définitive après la prochaine élection présidentielle.
Pourquoi ce dispositif reste crucial en 2026
La crise du logement : contexte de la prolongation
La France compte 7,7 millions de locataires dans le parc privé. Parmi eux, seuls 1,2 million bénéficient de l’encadrement. Pourtant, les zones tendues se multiplient. Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, alertait sur le risque d’un « vide juridique » qui « ouvrirait la voie à de nouvelles dérives spéculatives » sans adoption du texte avant le 24 novembre.
Stabilité des loyers pour les ménages précaires
L’encadrement protège prioritairement les ménages aux revenus modestes, concentrés dans les petites surfaces. En limitant les hausses lors de la relocation, il freine la gentrification de certains quartiers populaires. Le dispositif empêche également les pratiques abusives de certains bailleurs qui profitaient du changement de locataire pour augmenter drastiquement les loyers. Les associations de locataires rappellent régulièrement que sans ce plafond, les quartiers centraux deviendraient inaccessibles aux classes moyennes et populaires. La prolongation assure donc une continuité sociale dans des territoires où la pression immobilière reste intense.
Le débat entre protection et liberté du marché
Ce que refusent les propriétaires bailleurs
Les fédérations immobilières critiquent depuis 2014 un dispositif qu’elles jugent contre-productif. Leur argument principal : le plafonnement décourage l’investissement locatif et réduit l’offre disponible. Les opposants au dispositif pointent également la complexité administrative et le risque contentieux, avec un délai de contestation d’un complément de loyer désormais porté à un an par amendement sénatorial.
Pourquoi le Sénat ne veut pas élargir le dispositif
Les sénateurs ont privilégié la prudence. Leur refus de pérenniser ou d’étendre l’encadrement repose sur une exigence d’évaluation approfondie. Ils souhaitent enrichir la base déclarative « Gérer mon bien immobilier » pour mesurer précisément l’impact du plafonnement sur l’offre locative. Ian Brossat, sénateur communiste de Paris, déplore une approche « minimaliste » mais reconnaît que le rapport de force politique ne permettait pas d’obtenir davantage. Le compromis sénatorial reflète une volonté de temporiser jusqu’à la prochaine majorité présidentielle.
Après 2028 : quelles perspectives pour le logement social ?
Le texte doit encore être voté par l’Assemblée nationale avant le 15 novembre pour une promulgation avant le 24 novembre, date butoir d’expiration du dispositif actuel. Les députés devront adopter le texte sans modification pour éviter une navette parlementaire qui ferait courir le risque d’un vide juridique. Au-delà de cette urgence procédurale, la question de fond demeure : faut-il pérenniser l’encadrement ou repenser globalement la politique du logement ?
